Nέα Εγκύκλιος για τις Εμπορικές Μισθώσεις

 

εμπορικες μισθωσεις

Αγαπητοί Συνάδελφοι,

Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 50Α΄) ο νέος νόμος 4242/2014, ο οποίος, στο άρθρο 13, περιέχει τις νέες διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις, οι οποίες τελικώς ενσωμάτωσαν το αίτημα της ΕΣΕΕ για διατήρηση της χρονικής προστασίας στις παλαιές μισθώσεις, χωρίς όμως να συμβαίνει το ίδιο για τις νέες. Ειδικότερα οι νέες διατάξεις έχουν ως εξής:

Για τις υφιστάμενες μισθώσεις

• Παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης. Ωστόσο, καταργήθηκε το δικαίωμα της μονομερούς παράτασης στην 16ετία. Παράλληλα, καταργήθηκε η άυλη εμπορική αξία όπως την ξέραμε και εισήχθη μία μεταβατική διάταξη για καταβολή αποζημίωσης 6 ενοικίων στον μισθωτή, εάν ο εκμισθωτής καταγγείλει μέχρι 31 Αυγούστου 2014 την μίσθωση που έχει λήξει. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να μην εξωθούν άμεσα μισθωτές που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και να επιτύχουν νέα συμφωνία.
• Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 του Αστικού Κώδικα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις, ήτοι μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα.
• Γίνεται σύντμηση των προθεσμιών για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης/ανοικοδόμησης σε 9 έως18 μήνες, αντί 18 έως 30 που ίσχυε ως σήμερα. Οι αποζημιώσεις του μισθωτή ορίζονται σε 8-15 μισθώματα για την ιδιόχρηση, 15-20 μισθώματα για την εγκατάσταση στον ίδιο χώρο όμοιας επιχείρησης και 6-9 μισθώματα για ανοικοδόμηση.

Για τις νέες μισθώσεις

• Η διάρκειά τους καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Ως ελάχιστον χρονικό διάστημα προστασίας της μίσθωσης τίθεται η 3ετία, όπως και στις μισθώσεις κατοικιών. Αυτό το ελάχιστο χρονικό διάστημα της 3ετίας δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.
• Η καταγγελία από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
• Γενικώς, οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από ότι έχει συμφωνηθεί με το μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

Δεδομένου ότι, μετά την εισαγωγή των νέων διατάξεων, τα πάντα κρίνονται από το μισθωτήριο και το περιεχόμενό του, δεν επιτρέπονται λάθη ή παραλείψεις από τους συναδέλφους, διότι ένα ατελές, ασαφές ή ελλιπές μισθωτήριο μπορεί να τινάξει την επένδυση και την επιχείρηση στον αέρα.
Σας επισυνάπτουμε σχέδιο μισθωτηρίου, το οποίο αποστέλλουμε μαζί με το συνημμένο ΦΕΚ των νέων ρυθμίσεων, προκειμένου να αποτελέσει μία βάση για τις νέες μισθώσεις των εμπορικών επιχειρήσεων με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων τους.

Οι βασικές αρχές του σχεδίου μισθωτηρίου είναι οι εξής:

1. Οι νέες μισθώσεις πρέπει να έχουν συμβατική διάρκεια τουλάχιστον 9ετή. Οι λόγοι είναι 3:
– Για να υπάρχει δικαίωμα επιστροφής του ΦΠΑ των εργασιών και υλικών ανακαίνισης και διαμόρφωσης μισθωμένων χώρων. Βάσει του άρθρου 30 παρ. 1 ν. 2859/2000, όπως ισχύει, η επιστροφή του ΦΠΑ για τις συγκεκριμένες δαπάνες προϋποθέτει χρήση του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 9 χρόνων.
– Για να αποσβεστεί φορολογικά μία επένδυση απαιτούνται 5 χρόνια, με το προβλεπόμενο 20% ετησίως και όχι 3.
– Για να μπορεί να χρηματοδοτηθεί η σχετική επένδυση από το ΕΣΠΑ. Σύμφωνα με τον Οδηγό Προγράμματος για την Ενίσχυση Μ.Μ.Ε που δραστηριοποιούνται στους τομείς Μεταποίησης – Τουρισμού – Εμπορίου – Υπηρεσιών στο πλαίσιο του ΕΣΠΑ 2007-2013 και συγκεκριμένα στο παράρτημα vii (σελίδα 18 – Κατηγορία Δαπανών : Εξοπλισμός και εγκαταστάσεις προστασίας περιβάλλοντος και εξοικονόμησης ενέργειας ) αναφέρεται ρητά ότι «οι δαπάνες για κτιριακά είναι επιλέξιμες εφόσον υπάρχει ιδιοκτησία ή παραχώρηση χρήσης ή μίσθωση ή νόμιμη σύσταση επικαρπίας επί του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον οκτώ (8) ετών. Η περίοδος της οκταετίας υπολογίζεται από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης ένταξης της επένδυσης.»
2. Στο μισθωτήριο προτείνεται ως χρόνος διάρκειας της μίσθωσης και άρα προστασίας του μισθωτή τα 9 + 3 έτη (δηλαδή σύνολο 12 έτη). Ταυτόχρονα, έχει περιληφθεί διαφοροποιημένος χρόνος δέσμευσης του μισθωτή που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση (περιορισμένος στην εκ του νόμου 3ετία), ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί από την μακροχρόνια μίσθωση σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία, μετά το πέρας της οποίας αποχωρεί αζημίως.
3. Το μίσθωμα προτείνεται να παραμείνει σταθερό για την πρώτη τριετία. Κατόπιν, οι ετήσιες αυξήσεις δεν θα ξεπερνούν το 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή και με την δέσμευση αυτή, το ύψος τους θα καθορίζεται από τα μέρη. Σε περίπτωση διαφωνίας θα αποφασίζει η τοπική Επιτροπή Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων.
4. Στο άρθρο 9 προτείνεται μία μορφή άυλης εμπορικής ανταπόδοσης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή, για την προστιθέμενη αξία που ο τελευταίος έχει προσδώσει στο ακίνητο με την δραστηριότητά του, ύψους 6 μισθωμάτων και στην περίπτωση εγκατάστασης ομοειδούς επιχείρησης, 12 μισθωμάτων.
5. Με το άρθρο 10 δίνεται δικαίωμα προτίμησης στον μισθωτή να αγοράσει το ακίνητο, εάν αυτό τίθεται προς πώληση.

Ως προς την δικαιοδοσία της επίλυσης των διαφορών, προτιμάται η διαμεσολάβηση και οι επιτροπές διακανονισμού εμπορικών μισθώσεων σε πρώτο βαθμό από τα Δικαστήρια

Παρακάτω επισυνάπτεται  το προσχέδιο του ιδιωτικού συμφωνητικου επαγγελματικής μίσθωσης ΣΧΕΔΙΟ 

0